Næringsmegler Odd-Arild Støbakk Sæther i EiendomsMegler 1 Midt-Norge jobber i markedet for næringseiendom i Ålesund. Han jobber for tiden blant annet med å leie ut Lerstadvegen 526, den såkalte Breivikgården som den kjente finansmannen Olav Nils Sunde eier.  

500 meter bortenfor Breivikgården finner vi det Olav Thon-eide kjøpesenteret Amfi Moa. Bak sentrale deler av eiendomsmassen for næring i dette området står det med andre mye kapital. 

Eiendomsmegler Sæther beskriver situasjonen som avventende. 

– Stemningen er at man venter på at ting skal stabilisere seg. Foreløpig ser vi ikke mye av at aktører er presset til å selge. De fleste aktørene har råd til å sitte på eiendommene. De venter på at det skal «blåse over». 

SER MULIGHETER 

Målfrid Linde, ansvarlig for bedriftsmarkedet i nordvest hos Nordea, sier det er en viss bekymring generelt i Norge, men at det ikke er noen krisestemning i markedet for næringseiendom i ålesundsregionen. 

– Mange av bedriftene her er eksportrettet og for dem har svak kronekurs vært gunstig. Nye tidsriktige lokaler er det lett å få nye leietakere til. Tilbakemeldingene er at det går bra i markedet. Men vi ser at det kan være vanskeligere å oppnå langsiktige avtaler der det er skifte av leietaker. Det er også blitt dyrere å gjøre utbedringer for eiere av næringseiendom. Flere faktorer gjør at det blir press på yielden. 

Linde peker på at bygg med såkalt BREEAM-sertifisering eller andre energisertifiseringer er spesielt attraktive.  

– Vi har helt nylige eksempler på at investor velger ikke å kjøpe eksisterende bygg på grunn av for dårlig energimerking. Både vi som bank, utbygger og leietaker ser på slike miljøtiltak som attraktive, siden det blant annet reduserer energibruken. 

– Jeg vil tro aktører med kapital også ser denne situasjonen som en mulighet til å kjøpe seg opp om det dukker opp attraktive eiendommer. Så langt ser vi at det er veldig lite næringseiendom til salgs i markedet her, sier Linde. Hun sier markedet for næringseiendom er tredelt med sentrum, Moa og Breivika, og det nye utbyggingsområdet Digerneset lenger øst. 

 HAR STOPPET OPP 

Eiendomsmegler Sæther sier en del av markedet har stoppet opp: 

– Markedet her er delt. Du har de finansielle eiendommene som investorer har funnet finansielt interessante med tanke på avkastning i forhold til belåning. Det markedet har stoppet opp fordi det er direkte sammenheng mellom økt rente og avkastningskravene på eiendommen. Det er snakk om prising av kontantstrøm. 

Sæther mener renten på lån til næringseiendom typisk kan være doblet fra 3 til 6 prosent. 

– Vi ser samtidig at aktiviteten for omsetning av næringseiendom opprettholdes bra, ikke minst på eiendommer der kjøperen ser muligheter til verdiøkning gjennom videre utvikling. Det kan være utviding som kan føre til merverdi og økte inntekter. 

PÅVIRKET AV RENTEN 

 – Klart markedet er påvirket av renteoppgang og den økonomiske situasjonen i samfunnet for øvrig. Trenden er at utviklingen begynner i Oslo før den sprer seg til andre storbyer og så til landsbygda. Ellers er leiemarkedet ganske sunt om dagen, med lite ledig kontorareal (sju prosent), og normal ledighet på annet areal. Den underliggende etterspørselen etter areal er god så lenge de viktige næringene i vår region går bra. Vi er imidlertid spent på utviklingen det neste året når renten sannsynligvis vil stabilisere seg på et høyere nivå enn vi har vært vant med på en stund. 

I Lerstadveien 526 er det til sammen cirka 4.000 m2 til utleie. En G-Max-butikk er blitt til Intersport og har redusert arealet, samtidig som Power flyttet ut som følge av fusjon med Lefdal. 

– Vi holder på å fylle opp med nye leietakere. En utfordring er kommunale reguleringer som sier at det skal være plasskrevende handel. Det var i utgangspunktet en gammel regulering fra 1980-tallet som skulle sørge for at Moa ikke ble utvannet. Det betyr jo tapte inntekter. Hadde det ikke vært for denne reguleringen hadde det vært utleid for lengst, mener Sæther. 

RIFT OM MODERNE LOKALER 

En annen stor aktør innen næringsutleie på Sunnmøre er Ulsmo Eiendom. Ulsmo er familieselskapet til Ulstein-familien, mest kjent for skipsverft. Utleiesjef i Ulsmo Nils Peter Skeide sier de er spent på effektene renteoppgangen vil få. Også han forteller om et differensiert marked. 

– Vi opplever at det er rift om moderne kontorlokaler, eksempelvis i Lerstadveien 545, et bygg fra 2008. Her er det ventelister for å få kontorplass. Vi opplever ikke redusert etterspørsel etter at mange hadde hjemmekontor under pandemien. Men vi ser at flere ønsker cellekontor. Inntrykket er at folk er glad i å jobbe med andre og ønsker å ha et kontor å gå til. Vi tror ikke på redusert etterspørsel av kontorlokaler. Vi planlegger et nytt stort kontorbygg på Holssletta i samme område. Men her ser vi effekten av økte byggekostnader og økt rente. Det kan bli påvirket av det. Vi har også dyttet på planer om oppgradering, eksempelvis har vi planer om energitiltak som følge av nye energikrav. Renteøkningen gjør at vi skyver på det, sier han.  

– Grunnen til at statistikken viser at det er en del ledig næringseiendom, tror jeg er at det finnes en del eiendommer som ikke er like moderne og attraktive, og derfor står tomme. 

BYGGER OM TIL KONTOR 

Ulsmo eier også det 11.000 kvadratmeter store kjøpesenteret Blåhuset midt i Ulsteinvik sentrum. Ifølge Skeide er det ledig kapasitet her, og de jobber med å bygge om ledige lokaler til kontor. Han bekrefter at marginene her presses som følge av økte renter og fallende inntjening når handel i butikk går ned. 

– At det kan være krevende å fylle opp slike butikklokaler i distriktene er en langsiktig trend. Her blir inntektene egentlig presse ned. Ålesund er det viktigste markedet for oss, der det spesielt er stor etterspørsel i indre bydel rundt Moa.