Så lenge det ikke bygges nok nye boliger er lånerestriksjonene i boliglånsforskriften uunngåelige, ifølge BN Banks Endre Jo Reite. Men kommer Finansdepartementet til å følge anbefalingene fra Finanstilsynet? 

Tekst: Tellef Øgrim 

I april 2020, fem måneder etter at den siste boliglånsforskriften trådte i kraft, fikk Finanstilsynet beskjed fra Finansdepartementet om å levere en vurdering av bankenes utlånspraksis og utviklingen i boligprisene.  

Svaret fra tilsynet var at nordmenns høye gjeld er en «vesentlig sårbarhet for norsk økonomi». Derfor var konklusjonen også at bankene fortsatt bør reguleres. I tillegg foreslår tilsynet flere endringer i kravene:  

• Grensen for gjeld i forhold til inntekt (maksimal gjeldsgrad) reduseres fra 5 til 4,5 ganger årsinntekt.

• Den maksimale belåningsgraden på 60 prosent for lån med pant i sekundærbolig i Oslo, fjernes, det vil si at den generelle grensen på 85 prosent vil gjelde i hele landet.

• Bankenes fleksibilitetskvote for boliglån, det vil si adgangen til å gi lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene i forskriften, settes til 5 prosent over hele landet. I dag er kvoten 10 prosent utenfor Oslo, og 8 prosent i Oslo.

• For lån som ikke har pant i bolig, foreslås ingen slik fleksibilitetskvote. I dag er kvoten 5 prosent for forbrukslån.

• Den maksimale belåningsgraden på 60 prosent for lån med pant i sekundærbolig i Oslo, fjernes, det vil si at den generelle grensen på 85 prosent vil gjelde i hele landet.

• Også lån med pant i andre eiendeler enn bolig, som bil og fritidsbåt, omfattes av reguleringen. 

Forskriften skal ikke ha noen utløpsdato, men skal evalueres jevnlig, for eksempel annethvert år. Finanstilsynets forslag ligger ute på høring. 

SENTRALBANKEN VENDER TOMMELEN NED 

Også Norges Bank har skrevet brev om saken. Sentralbanken konkluderer med at utviklingen i norsk økonomi ikke krever endringer utlånsreglene. Flere eksperter tror at sentralbankens motstand vil føre til at regjeringen ikke strammer inn så mye Finanstilsynet ønsker. Til og med statssekretær Geir Olsen (V) i Finansdepartementet har, ifølge Nettavisen, sagt at han tror tilsynets forslag kommer til å bli moderert noe. 

ETTERLYSER NYBYGGING 

Direktør personmarked i BN Bank, Endre Jo Reite, mener at regulering av boliglånene må til så lenge det ikke bygges nok nye boliger. 

– Reguleringene ville blitt overflødige dersom vi fikk god og forutsigbar bygging av boliger som dekket behovet i markedet, sier han til Finansfokus. Men han tror ikke det kommer til å skje, i hvert fall ikke i løpet av de årene han har igjen i bransjen. 

– Politikere gir uforutsigbarhet i regulering, og styrer litt etter innfallsmetoden fra prosjekt til prosjekt. Regulering av boliger tar for lang tid og det er vanskelig å få bygget raskt og billig der folk helst vil bo, ifølge Reite. 

Politikere gir uforutsigbarhet i regulering

Reite kaller boliglånsforskriftene for en «nødløsning», som bunner i både for lite nybygging og en situasjon der rentene må holdes lave for å stimulere til aktivitet i økonomien. Han mener at reguleringene har fungert etter hensikten. 

– Forskriften har både gitt oss lavere boligprisvekst, og redusert gjeldsveksten. Den har derfor samlet sett gjort det litt enklere for de som skal etablere seg i boligmarkedet. Den har også gjort at det er mindre sjanse for brå prisfall, slik vi ellers kunne fått i vår. 

 – Utfordringen med høy gjeldsvekst og høy boligprisvekst ble forsterket av det brå rentekuttet vi fikk i vår. Når det koster lite å låne, og det ikke er nok nye boliger på vei ut i markedet, trenger vi reguleringer for å unngå et boligprishopp og høy gjeldsvekst, med påfølgende risiko for et stort prisfall eller gjeldsutfordringer for mange. 

 Han maner dessuten til at foreldre som skal hjelpe sine barn med å kjøpe bolig må stille krav.  

–  Ingen bør få kausjon eller hjelp til boligkjøp uten selv å ha spart så mye de kan klare, og vist at de prioriterer boligkjøp over andre ting, sier han. 

 NORGES BANK VEIER TUNGT 

Selv om det ikke er faglig tvil om at boliglånsforskriften er nødvendig, tror han at regjeringen vil vurdere tvilen fra Norges Bank grundig før den bestemmer seg for hvordan nivåene i de forskjellige reglene skal være. Han legger ikke skjul på at forskriften er «plagsom i hverdagen» for bankene, men maner samtidig bransjen til å se de samfunnsøkonomiske sammenhengene i problematikken.  

 – Forskriften er selvsagt plagsom i hverdagen. Vi mener som alle at vi vet best selv, og det kan være irriterende å se gode kundecase som ikke treffer i forhold til reglene. Samtidig må vi ikke glemme det store bildet. Vi skal drive bank i fremtiden også. Jeg var selv mot regulering av boliglån i 5-6 år til jeg så at det virket. Etter at jeg satte meg mer inn i hvordan virkemidlene var brukt i andre land, ble jeg mer overbevist om at det var noe vi trenger og må leve med. 

 – Hvordan mener du at endringene i forskriften bør iverksettes?  

– Gjeldsvekst og prisvekst i Oslo leder oss inn i det ukjente. Jeg mener smerten ved å innføre en nødvendig innstramming blir verre desto lenger vi venter. Vi må skjerme førstegangskjøpere, men alternativet til innstramming er økt sannsynlighet for brå prissvingninger på bolig, og et vanskeligere boligmarked for etablerere på sikt, ifølge Reite. 

COVID 19 INNSTRAMMINGER 

NHH-professor Ola Honningdal Grytten mener at pandemien vi opplever kan legge til rette for innstramming nå fordi Covid 19 har gitt økte boligpriser. 

Innstramminger kan være på sin plass

– Covid 19 har ført til overføring av kjøpekraft fra produktmarkeder til aktivamarkeder, som har gitt en kunstig økning i boligpriser. Innstramming kan derfor være på sin plass, sier Grytten, som oppfordrer regjeringen til å følge tilsynets anbefalinger, med et par forbehold. 

– Jeg ville ha forsøkt med enten 4,5 ganger inntekt i lån eller redusere andelen lån som kan gå utenom de stramme rammene i forskriften, sier han. 

Grytten peker dessuten på behovet for å se bolig- og forbrukslån under ett, og tror en felles forskrift ville vært fornuftig. 

BAKGRUNN

Det er bred enighet om at høy gjeld i norske husholdningene, og høye boligpriser, utgjør en betydelig sårbarhet for den finansielle stabiliteten i Norge. Derfor fastsatte Finansdepartementet sommeren 2015 en midlertidig boliglånsforskrift. Forskriften har senere blitt endret og videreført tre ganger. Departementet fastsatte 12. februar 2019 forskrift om krav til finansforetakenes utlånspraksis for forbrukslån. Begge forskriftene utløper 31. desember 2020.